BGH-Urteile

Leitsatz Ein Vorkaufsrecht für Mieter kann auch entstehen, wenn an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen Teileigentum statt Wohnungseigentum begründet wird. Die Ausübungsfrist von zwei…

Leitsatz Bei Doppeltätigkeit von Maklern verstößt eine ungleiche Provisionsverteilung gegen den gesetzlichen Grundsatz der hälftigen Teilung und ist komplett unwirksam. Bedeutung f…

Leitsatz Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters kann bereits beginnen, wenn der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft – selbst wenn da…

Leitsatz Die laut Mietpreisbremse zulässige Miethöhe darf ein Vermieter auch unter Berufung auf eine einfache Modernisierung überschreiten, selbst wenn vorvertraglich unzutreffend …

Leitsatz Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB kann zwar die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses abwenden, berührt jedoch nicht automatisch die Wirksamkeit einer hil…

Leitsatz Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters, selbst wenn es erst nach Überlassung der Woh…

Leitsatz Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache auch nach Ablauf der Verjährungsfrist gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution …

Leitsatz Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten entfernter Verwandter, wie Cousins oder Cousinen, ist in der Regel unzulässig. Bedeutung für Mieter Eigenbedarf kann nur für enge Fami…

Leitsatz Ein Widerspruch gegen eine Kündigung ist gerechtfertigt, wenn beim Mieter eine akute Suizidgefahr besteht. Das Beendigungsinteresse des Vermieters muss in solchen Fällen z…

Leitsatz Ein einfacher Mietspiegel kann als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Bedeutung für Mieter Auch ohne qualifizierten Mietspiegel kann der Vermiete…

Leitsatz Eine Indexmietvereinbarung muss bestimmte Angaben enthalten, insbesondere welcher Preisindex maßgeblich ist und wie die Anpassung zu erfolgen hat. Bedeutung für Mieter Ind…

Leitsatz Formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei Ende des Mietverhältnisses zu anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam. B…

Leitsatz Der Mieter hat nach Zugang einer Mieterhöhungserklärung eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Bedeutung für Mieter Sie haben mindestens 2 volle …

Leitsatz Die Nachzahlung der Mietschulden nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilt nur die fristlose, nicht aber eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Bedeut…

Leitsatz Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten nach §2 BetrKV und können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Bedeutung für Mieter Verwaltergebühren, Kosten für Mietinkasso …

Leitsatz Der Vermieter hat kein generelles Recht zur regelmäßigen Besichtigung der Wohnung. Ein Besichtigungsrecht besteht nur aus konkretem Anlass. Bedeutung für Mieter Klauseln w…

Leitsatz Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz, Maklergebühren etc.). Bedeutung für Mieter Wenn der Vermiet…

Leitsatz Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern können als "sonstige Betriebskosten" auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Bedeutung für …

Leitsatz Die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung hat zwingenden Charakter und kann vertraglich nicht abbedungen werden. Bedeutung für Mieter…

Leitsatz Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Bedeutung für Miet…

Leitsatz Bei einer Staffelmietvereinbarung muss die Miete mindestens für die Dauer eines Jahres unverändert bleiben, bevor die nächste Staffel wirksam wird. Bedeutung für Mieter St…

Leitsatz Besichtigungen müssen mit angemessener Frist angekündigt werden. Eine Frist von 24-48 Stunden ist im Regelfall angemessen. Bedeutung für Mieter Überraschungsbesuche ohne A…

Leitsatz Ein Mieter kann bei erheblicher Lärmbelästigung durch Nachbarn die Miete mindern, auch wenn der Vermieter den Lärm nicht selbst verursacht und nicht ohne Weiteres abstelle…

Leitsatz Bei der Berechnung der Wohnfläche sind Dachschrägen unter 1 Meter nicht anzurechnen, unter 2 Meter nur zur Hälfte (WoFlV). Bedeutung für Mieter Prüfen Sie, ob Dachschrägen…

Leitsatz Eine Betriebskostenpauschale darf der Vermieter nur erhöhen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist und der Vermieter die Erhöhung auf Verlangen erläutert. B…

Leitsatz Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem separaten Konto (Treuhandkonto) anzulegen. Bedeutung für Mieter Die Kaution darf nicht a…

Leitsatz Formularvertragliche Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nach starren Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpfli…

Leitsatz Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommener Wohnung ist eine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur wirksam, wenn der Mieter eine…

Leitsatz Das Fehlen eines Energieausweises bei Abschluss des Mietvertrags begründet keinen Mangel der Mietsache und berechtigt nicht zur Mietminderung. Bedeutung für Mieter Der feh…

Leitsatz Der Vermieter haftet für Wasserschäden durch defekte Leitungen, auch wenn er von dem Defekt keine Kenntnis hatte. Bedeutung für Mieter Bei Wasserschäden durch Gebäudemänge…

Leitsatz Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie eine Höchstgrenze pro Reparatur und eine jährliche Obergrenze enthält. Außerdem muss sie auf Gegenstände des häufigen …

Leitsatz Die Haltung von gefährlichen Hunden (Listenhunde) kann der Vermieter auch bei grundsätzlich erlaubter Tierhaltung untersagen. Bedeutung für Mieter Für als gefährlich einge…

Leitsatz Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn sie eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt (hohes Alter, Krankheit, lange Mietdauer). Bedeutung für Mieter Au…

Leitsatz Ein formularmäßig vereinbartes generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Ihr Vermieter kann Ihnen nicht …

Leitsatz Eine Klausel, die die Tierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellt oder dem Vermieter erlaubt, die Erlaubnis jederzeit ohne Grund zu widerrufen, ist unwirksam. …

Leitsatz Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt zur Mietminderung, auch wenn der Vermieter den Lärm nicht verursacht hat und ihn nicht abstellen kann. Bedeutung für Mieter Bei erh…

Leitsatz Eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung "aller Nebenkosten" oder "sämtlicher Betriebskosten" ohne nähere Spezifizierung verpflichtet, ist wegen fehlender Bestimmtheit unw…

Leitsatz Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe hat. Der Vermieter kann dann nur aus wicht…

Leitsatz Nach Ablauf der 12-Monats-Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Bedeutung für Mieter W…

Leitsatz Eine unerlaubte Untervermietung kann die ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung die Untervermietung fortsetzt. Bedeutung für Mieter Vermieten…

Leitsatz Eine Klausel, die die Kündigung erstmals "nach Ablauf" statt "zum Ablauf" der Bindungsfrist ermöglicht, führt zu einer unzulässig langen Bindung. Bedeutung für Mieter "Nac…

Leitsatz Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% zu Ungunsten des Mieters von der vereinbarten Fläche ab, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Bedeutung für M…

Leitsatz Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Bedeutung für Mieter Nach 6 Monaten kann der Vermieter keine …

Leitsatz Eine Klausel, die vorschreibt, Türen, Fenster und Rahmen nur weiß zu lackieren, macht die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Bedeutung für Mieter Selbst die Bes…

Leitsatz Ein generelles Grillverbot auf Balkonen und Terrassen in der Hausordnung ist grundsätzlich wirksam, wenn es für alle Mieter gilt. Bedeutung für Mieter Grillverbote können …

Leitsatz Der Vermieter hat eine angemessene Prüfungsfrist zur Rückzahlung der Kaution. Die Länge ist gesetzlich nicht festgelegt und im Einzelfall zu bestimmen. Bedeutung für Miete…

Leitsatz Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Bewirtschaftung das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten und unnötige Kosten zu vermeiden. Bedeutung für Mieter Der Vermieter d…

Leitsatz Eine Klausel, die nur den Mieter zum Kündigungsverzicht verpflichtet, ist außerhalb von Staffelmietverträgen unwirksam. Bedeutung für Mieter Ein Verzicht muss immer wechse…

Leitsatz Eine Klausel, die vorschreibt, Heizkörper und Versorgungsleitungen in neutralen Farbtönen zu streichen, ist während der Mietzeit unwirksam. Bedeutung für Mieter Auch für H…

Leitsatz Die Verpflichtung, Holzwerk oder Türen nur weiß zu streichen, schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen ein. Bedeutung für Mieter Eine zu enge Farbvorgabe …

Leitsatz Eine Formularklausel, die das Recht des Mieters zur Mietminderung ausschließt oder einschränkt, ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Das Mietminderungsrecht ist ein zentral…

Leitsatz Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, während der gesamten Mietdauer nur neutrale, helle oder deckende Farben zu verwenden, ist unwirksam. Bedeutung für Miete…

Leitsatz Eine Formularklausel, die die Haltung von Hunden und Katzen von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist wirksam. Die Zustimmung darf aber nicht ohne sachlichen G…

Leitsatz Ein formularmäßiges vollständiges Verbot der Untervermietung ohne Zustimmungserfordernis ist unwirksam. Der Mieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaub…

Leitsatz Eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet unabhängig vom tatsächlichen Zustand und der letzten Renovierung, ist unwirksam. Bedeutung für Mieter …

Leitsatz Die Instandhaltungsrücklage ist nach §1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten ausgeschlossen. Bedeutung für Mieter Rücklagen für Reparature…

Leitsatz Eine Quotenabgeltungsklausel, die starre Prozentsätze für anteilige Renovierungskosten vorsieht (z.B. 20%/40%/60%/80%), ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Starre Prozents…

Leitsatz Formularvertragliche Klauseln, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf auferlegen, sind…

Leitsatz Formularvertragliche Vertragsstrafenklauseln in Wohnraummietverträgen sind generell unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Bedeutung für Mieter Klauseln…

Leitsatz Eine Klausel, die auf "übliche Fristen" verweist ohne klarzustellen, dass dies nur Richtwerte sind, ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Ohne klarstellenden Zusatz wie "im …

Leitsatz Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen, ist unwirksam, wenn dies unabhängig vom Zustand der Tapeten verlangt wird. Bedeutung …

Leitsatz Der Vermieter kann die Hausordnung nicht einseitig zum Nachteil des Mieters ändern, wenn dadurch wesentliche Nutzungsrechte eingeschränkt werden. Bedeutung für Mieter Nach…

Leitsatz Formularklauseln, die übermäßig strenge Ruhezeiten festlegen (z.B. ganztägige Mittagsruhe, Nachtruhe ab 20 Uhr), sind unwirksam. Bedeutung für Mieter Nur die Nachtruhe (22…

Leitsatz Ein formularmäßiger wechselseitiger Kündigungsverzicht ist nur wirksam, wenn er höchstens 4 Jahre ab Vertragsschluss beträgt und die Kündigung zum Ablauf der Frist möglich…

Leitsatz Eine Klausel, die die Mietminderung auf die Höhe der Instandsetzungskosten begrenzt, ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Die Minderung richtet sich nach dem Grad der Beein…

Leitsatz Die Klausel "Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters" ist wirksam. Der Vermieter muss die Zustimmung jedoch erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters…

Leitsatz Eine Klausel, die Schönheitsreparaturen "spätestens" nach bestimmten Fristen verlangt, ist unwirksam, da sie keine Verlängerung bei gutem Zustand ermöglicht. Bedeutung für…

Leitsatz Eine Kombination von Indexund Staffelmiete ist unzulässig. Enthält der Vertrag beide Klauseln, sind beide unwirksam. Bedeutung für Mieter Der Vermieter muss sich für eine …

Leitsatz Eine Schönheitsreparaturklausel mit der Formulierung "im Allgemeinen, mindestens aber" ist unwirksam, da sie ein Abweichen vom Fristenplan auch bei besserem Zustand aussch…

Leitsatz Bei beabsichtigtem Verkauf der Wohnung hat der Vermieter ein Recht auf Besichtigung durch Kaufinteressenten. Der Mieter muss dies in angemessenem Umfang dulden. Bedeutung …

Leitsatz Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Eine Klausel, die die sofortige vollständige Zahlung verlangt, ist unwirksam. Bedeutun…

Leitsatz Eine Klausel, die die Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei Verletzung der Instandhaltungspflicht ausschließt, ist unwirksam, da sie eine wesentliche Vertr…

Leitsatz Ein vollständiges Musizierverbot in der Hausordnung ist unwirksam. Musizieren in der Mietwohnung gehört zum normalen Wohngebrauch und ist im Rahmen üblicher Zeiten (2-3 St…

Leitsatz Ein formularmäßiger Haftungsausschluss für Schäden, die der Vermieter durch leichte Fahrlässigkeit verursacht, ist unwirksam. Bedeutung für Mieter Der Vermieter haftet für…

Leitsatz Kinderlärm in Mietwohnungen ist grundsätzlich sozialadäquat und muss von Mitbewohnern hingenommen werden. Ein generelles Verbot von Kinderspielen ist unwirksam. Bedeutung …

Leitsatz Kleinreparaturklauseln dürfen nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z.B. Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe). Bedeutung für Mi…

Leitsatz Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Ein überschießender Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden. Bedeutung für Mieter Verlangt der Vermiete…

Leitsatz Eine Kleinreparaturklausel ohne Jahreshöchstgrenze ist unwirksam. Die Jahresgrenze sollte 6-8% der Jahresmiete nicht überschreiten. Bedeutung für Mieter Selbst wenn jede e…