BGH-Urteile
78 wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs, verständlich erklärt
VIII ZR 201/23 21.05.2025 Mietervorkaufsrecht bei Teileigentum
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Mietervorkaufsrecht bei Teileigentum
Leitsatz
Ein Vorkaufsrecht für Mieter kann auch entstehen, wenn an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen Teileigentum statt Wohnungseigentum begründet wird. Die Ausübungsfrist von zwei Monaten steht nicht zur Disposition der beteiligten Personen.
Bedeutung für Mieter
Das Mietervorkaufsrecht gilt auch bei der Umwandlung in Teileigentum. Die 2-Monats-Frist zur Ausübung kann nicht vertraglich verlängert oder verkürzt werden.
I ZR 138/24 06.03.2025 Maklerrecht Halbteilungsgrundsatz
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Maklerrecht Halbteilungsgrundsatz
Leitsatz
Bei Doppeltätigkeit von Maklern verstößt eine ungleiche Provisionsverteilung gegen den gesetzlichen Grundsatz der hälftigen Teilung und ist komplett unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Makler dürfen bei Doppeltätigkeit nicht mehr von einer Partei verlangen als von der anderen. Verstöße machen die gesamte Provisionsvereinbarung unwirksam.
XII ZR 96/23 29.01.2025 Verjährungsbeginn bei Schlüsseleinwurf
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Verjährungsbeginn bei Schlüsseleinwurf
Leitsatz
Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters kann bereits beginnen, wenn der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft – selbst wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter mit der Rückgabe nicht einverstanden ist.
Bedeutung für Mieter
Der Schlüsseleinwurf kann als Besitzverschaffung gelten und die 6-monatige Verjährungsfrist für Vermieteransprüche auslösen, auch wenn die Wohnung formal noch nicht übergeben wurde.
VIII ZR 36/23 27.11.2024 Mietpreisbremse bei einfacher Modernisierung
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Mietpreisbremse bei einfacher Modernisierung
Leitsatz
Die laut Mietpreisbremse zulässige Miethöhe darf ein Vermieter auch unter Berufung auf eine einfache Modernisierung überschreiten, selbst wenn vorvertraglich unzutreffend angegeben wurde, es handle sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Bedeutung für Mieter
Fehlerhafte Angaben zur Art der Modernisierung führen nicht zum Ausschluss einer berechtigten Mieterhöhung. Die tatsächlich durchgeführte Modernisierung ist maßgeblich.
VIII ZR 106/23 23.10.2024 Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung
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Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung
Leitsatz
Eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB kann zwar die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses abwenden, berührt jedoch nicht automatisch die Wirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.
Bedeutung für Mieter
Wenn Sie Mietschulden nachzahlen, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt weiterhin bestehen und wirksam.
V ZR 48/23 27.09.2024 Vorkaufsrecht bei Familienangehörigen
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Vorkaufsrecht bei Familienangehörigen
Leitsatz
Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters, selbst wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt wurde.
Bedeutung für Mieter
Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB kann durch ein vorrangiges dingliches Vorkaufsrecht ausgehebelt werden.
VIII ZR 184/23 10.07.2024 Kaution und Aufrechnung bei Verjährung
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Kaution und Aufrechnung bei Verjährung
Leitsatz
Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache auch nach Ablauf der Verjährungsfrist gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.
Bedeutung für Mieter
Die Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen die Kaution bleibt möglich, wenn die Forderung vor Verjährungseintritt bereits aufrechenbar war.
VIII ZR 276/23 10.07.2024 Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte
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Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte
Leitsatz
Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten entfernter Verwandter, wie Cousins oder Cousinen, ist in der Regel unzulässig.
Bedeutung für Mieter
Eigenbedarf kann nur für enge Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister geltend gemacht werden. Ausnahmen nur bei besonderem persönlichen oder wirtschaftlichen Interesse.
VIII ZR 114/22 10.04.2024 Widerspruch bei Suizidgefahr
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Widerspruch bei Suizidgefahr
Leitsatz
Ein Widerspruch gegen eine Kündigung ist gerechtfertigt, wenn beim Mieter eine akute Suizidgefahr besteht. Das Beendigungsinteresse des Vermieters muss in solchen Fällen zurückstehen.
Bedeutung für Mieter
Bei nachgewiesener erheblicher psychischer Belastung und drohender Suizidgefahr kann auch eine an sich wirksame Eigenbedarfskündigung abgewehrt werden. Ärztliche Nachweise sind erforderlich.
VIII ZR 167/20 02.06.2021 Mietspiegel als Begründung
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Mietspiegel als Begründung
Leitsatz
Ein einfacher Mietspiegel kann als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung herangezogen werden.
Bedeutung für Mieter
Auch ohne qualifizierten Mietspiegel kann der Vermieter die Miete mit Bezug auf den Mietspiegel erhöhen.
VIII ZR 8/20 29.07.2020 Indexmiete und Schriftform
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Indexmiete und Schriftform
Leitsatz
Eine Indexmietvereinbarung muss bestimmte Angaben enthalten, insbesondere welcher Preisindex maßgeblich ist und wie die Anpassung zu erfolgen hat.
Bedeutung für Mieter
Indexklauseln müssen klar und bestimmt sein. Fehlen wesentliche Angaben, ist die Klausel unwirksam und der Vermieter kann keine Mieterhöhung verlangen.
VIII ZR 360/18 08.07.2020 Quotenabgeltungsklauseln unwirksam
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Quotenabgeltungsklauseln unwirksam
Leitsatz
Formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei Ende des Mietverhältnisses zu anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter darf keine anteilige Kostenbeteiligung verlangen, wenn der Mieter vor Fälligkeit der nächsten Renovierung auszieht.
VIII ZR 284/18 27.05.2020 Mieterhöhung und Zustimmungsfrist
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Mieterhöhung und Zustimmungsfrist
Leitsatz
Der Mieter hat nach Zugang einer Mieterhöhungserklärung eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats.
Bedeutung für Mieter
Sie haben mindestens 2 volle Monate Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen und zu entscheiden, ob Sie zustimmen.
VIII ZR 68/19 22.01.2020 Kündigung bei Zahlungsverzug
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Kündigung bei Zahlungsverzug
Leitsatz
Die Nachzahlung der Mietschulden nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilt nur die fristlose, nicht aber eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.
Bedeutung für Mieter
Wenn Sie Mietschulden nachzahlen, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen.
Verwandte Urteile: VIII ZR 106/23
VIII ZR 254/17 10.07.2019 Verwaltungskosten nicht umlagefähig
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Verwaltungskosten nicht umlagefähig
Leitsatz
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten nach §2 BetrKV und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Bedeutung für Mieter
Verwaltergebühren, Kosten für Mietinkasso oder Buchhaltung sind keine Betriebskosten - Sie müssen diese nicht zahlen.
VIII ZR 9/18 26.09.2018 Besichtigungsrecht des Vermieters
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Besichtigungsrecht des Vermieters
Leitsatz
Der Vermieter hat kein generelles Recht zur regelmäßigen Besichtigung der Wohnung. Ein Besichtigungsrecht besteht nur aus konkretem Anlass.
Bedeutung für Mieter
Klauseln wie “jährliche Kontrollbesuche” oder “Besichtigung nach Ankündigung” ohne konkreten Anlass sind unwirksam.
VIII ZR 231/17 29.08.2018 Vorgetäuschter Eigenbedarf
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Vorgetäuschter Eigenbedarf
Leitsatz
Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz, Maklergebühren etc.).
Bedeutung für Mieter
Wenn der Vermieter nicht einzieht oder die Wohnung weitervermietet, können Sie Schadensersatz verlangen.
VIII ZR 210/17 27.06.2018 Rauchwarnmelder und Betriebskosten
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Rauchwarnmelder und Betriebskosten
Leitsatz
Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern können als “sonstige Betriebskosten” auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.
Bedeutung für Mieter
Die Umlagefähigkeit von Rauchwarnmelderkosten muss im Mietvertrag vereinbart sein. Die Wartungskosten sind generell umlagefähig.
VIII ZR 277/16 28.02.2018 CO2-Kosten und Heizkostenverordnung
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CO2-Kosten und Heizkostenverordnung
Leitsatz
Die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung hat zwingenden Charakter und kann vertraglich nicht abbedungen werden.
Bedeutung für Mieter
Mindestens 50% der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
VIII ZR 152/16 17.01.2018 Mietminderung bei Wohnflächenabweichung
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Mietminderung bei Wohnflächenabweichung
Leitsatz
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
Bedeutung für Mieter
Prüfen Sie Ihre tatsächliche Wohnfläche. Ab 10% Abweichung können Sie die Miete entsprechend mindern.
VIII ZR 211/16 10.01.2018 Staffelmiete Mindestlaufzeit
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Staffelmiete Mindestlaufzeit
Leitsatz
Bei einer Staffelmietvereinbarung muss die Miete mindestens für die Dauer eines Jahres unverändert bleiben, bevor die nächste Staffel wirksam wird.
Bedeutung für Mieter
Staffelmieterhöhungen im Abstand von weniger als 12 Monaten sind unwirksam. Prüfen Sie die Zeitabstände in Ihrem Vertrag.
VIII ZR 188/16 13.09.2017 Ankündigungsfrist für Besichtigungen
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Ankündigungsfrist für Besichtigungen
Leitsatz
Besichtigungen müssen mit angemessener Frist angekündigt werden. Eine Frist von 24-48 Stunden ist im Regelfall angemessen.
Bedeutung für Mieter
Überraschungsbesuche ohne Ankündigung müssen Sie nicht dulden. Bestehen Sie auf rechtzeitige Terminabsprache.
VIII ZR 123/16 05.04.2017 Lärmbelästigung durch Nachbarn
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Lärmbelästigung durch Nachbarn
Leitsatz
Ein Mieter kann bei erheblicher Lärmbelästigung durch Nachbarn die Miete mindern, auch wenn der Vermieter den Lärm nicht selbst verursacht und nicht ohne Weiteres abstellen kann.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter schuldet eine ruhige Wohnung. Bei Mietminderung wegen Nachbarlärm muss er gegen den störenden Mieter vorgehen.
VIII ZR 266/14 21.10.2015 Wohnfläche und Dachschrägen
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Wohnfläche und Dachschrägen
Leitsatz
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind Dachschrägen unter 1 Meter nicht anzurechnen, unter 2 Meter nur zur Hälfte (WoFlV).
Bedeutung für Mieter
Prüfen Sie, ob Dachschrägen korrekt berechnet wurden. Fehler sind häufig und können zur Mietminderung berechtigen.
VIII ZR 263/14 24.06.2015 Betriebskostenpauschale und Erhöhung
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Betriebskostenpauschale und Erhöhung
Leitsatz
Eine Betriebskostenpauschale darf der Vermieter nur erhöhen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist und der Vermieter die Erhöhung auf Verlangen erläutert.
Bedeutung für Mieter
Bei einer Pauschale ohne Erhöhungsklausel bleibt die Pauschale dauerhaft gleich, unabhängig von steigenden tatsächlichen Kosten.
VIII ZR 324/14 09.06.2015 Kaution getrennt anlegen
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Kaution getrennt anlegen
Leitsatz
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem separaten Konto (Treuhandkonto) anzulegen.
Bedeutung für Mieter
Die Kaution darf nicht auf dem privaten Konto des Vermieters liegen. Bei Insolvenz des Vermieters wäre sie sonst verloren.
VIII ZR 185/14 18.03.2015 Starre Renovierungsfristen unwirksam
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Starre Renovierungsfristen unwirksam
Leitsatz
Formularvertragliche Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nach starren Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Klauseln wie “alle 3 Jahre Wohnräume” oder “alle 5 Jahre Bad/Küche” sind unwirksam. Die Renovierungspflicht richtet sich nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.
Verwandte Urteile: VIII ZR 178/05, VIII ZR 242/13, VIII ZR 360/18
VIII ZR 242/13 18.03.2015 Unrenoviert übernommene Wohnung
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Unrenoviert übernommene Wohnung
Leitsatz
Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommener Wohnung ist eine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur wirksam, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält.
Bedeutung für Mieter
Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, muss bei Auszug nicht renovieren, wenn er keinen finanziellen Ausgleich erhalten hat.
VIII ZR 95/14 01.10.2014 Energieausweis und Mietvertrag
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Energieausweis und Mietvertrag
Leitsatz
Das Fehlen eines Energieausweises bei Abschluss des Mietvertrags begründet keinen Mangel der Mietsache und berechtigt nicht zur Mietminderung.
Bedeutung für Mieter
Der fehlende Energieausweis ist ein Verstoß gegen öffentliches Recht, führt aber nicht zu zivilrechtlichen Ansprüchen des Mieters.
VIII ZR 307/13 24.09.2014 Haftung für Wasserschäden
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Haftung für Wasserschäden
Leitsatz
Der Vermieter haftet für Wasserschäden durch defekte Leitungen, auch wenn er von dem Defekt keine Kenntnis hatte.
Bedeutung für Mieter
Bei Wasserschäden durch Gebäudemängel muss der Vermieter den Schaden an Ihren Möbeln und Sachen ersetzen.
VIII ZR 289/13 09.04.2014 Kleinreparaturklausel mit Höchstgrenze
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Kleinreparaturklausel mit Höchstgrenze
Leitsatz
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie eine Höchstgrenze pro Reparatur und eine jährliche Obergrenze enthält. Außerdem muss sie auf Gegenstände des häufigen Mieterzugriffs beschränkt sein.
Bedeutung für Mieter
Sicher wirksam: 75-100€ pro Reparatur (einzelne Gerichte akzeptieren bis 120€). Jährliche Grenze: 6-8% der Jahresmiete. Fehlt eine Grenze, ist die gesamte Klausel unwirksam. Der BGH hat seit 1992 keine neuen Grenzen festgelegt.
VIII ZR 329/12 02.10.2013 Kampfhunde und Tierhaltung
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Kampfhunde und Tierhaltung
Leitsatz
Die Haltung von gefährlichen Hunden (Listenhunde) kann der Vermieter auch bei grundsätzlich erlaubter Tierhaltung untersagen.
Bedeutung für Mieter
Für als gefährlich eingestufte Hunderassen gelten besondere Regeln. Der Vermieter kann hier ohne weitere Begründung die Haltung ablehnen.
VIII ZR 107/12 22.05.2013 Eigenbedarfskündigung und Härtefall
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Eigenbedarfskündigung und Härtefall
Leitsatz
Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn sie eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt (hohes Alter, Krankheit, lange Mietdauer).
Bedeutung für Mieter
Auch bei berechtigtem Eigenbedarf kann der Mieter bleiben, wenn ein Auszug unzumutbar wäre. Härtefallprüfung ist zwingend.
VIII ZR 168/12 20.03.2013 Pauschales Tierhaltungsverbot unwirksam
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Pauschales Tierhaltungsverbot unwirksam
Leitsatz
Ein formularmäßig vereinbartes generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Ihr Vermieter kann Ihnen nicht pauschal die Haltung von Hunden oder Katzen verbieten. Es bedarf einer Einzelfallprüfung.
Verwandte Urteile: VIII ZR 340/06, VIII ZR 329/12, VIII ZR 329/11
VIII ZR 329/11 14.11.2012 Freies Ermessen bei Tierhaltung unwirksam
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Freies Ermessen bei Tierhaltung unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die die Tierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellt oder dem Vermieter erlaubt, die Erlaubnis jederzeit ohne Grund zu widerrufen, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter muss objektive Gründe für eine Ablehnung nennen. Willkürliche Entscheidungen oder grundloser Widerruf sind nicht zulässig.
VIII ZR 138/11 29.06.2012 Mietminderung bei Baulärm
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Mietminderung bei Baulärm
Leitsatz
Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt zur Mietminderung, auch wenn der Vermieter den Lärm nicht verursacht hat und ihn nicht abstellen kann.
Bedeutung für Mieter
Bei erheblichem Baulärm können Sie die Miete mindern - der Vermieter trägt das Risiko der Gebrauchstauglichkeit.
XII ZR 88/10 02.05.2012 Unbestimmte Nebenkostenklausel unwirksam
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Unbestimmte Nebenkostenklausel unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung “aller Nebenkosten” oder “sämtlicher Betriebskosten” ohne nähere Spezifizierung verpflichtet, ist wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Die umlagefähigen Kosten müssen konkret benannt sein oder es muss auf “§2 BetrKV” verwiesen werden. “Alle Nebenkosten” reicht nicht.
VIII ZR 155/11 11.04.2012 Berechtigtes Interesse bei Untervermietung
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Berechtigtes Interesse bei Untervermietung
Leitsatz
Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe hat. Der Vermieter kann dann nur aus wichtigem Grund in der Person des Untermieters verweigern.
Bedeutung für Mieter
Wirtschaftliche Gründe (Kostenersparnis), persönliche Gründe (Alleinsein, Pflegebedürftigkeit) oder berufliche Gründe (Auslandsaufenthalt) rechtfertigen einen Anspruch auf Untervermietung.
VIII ZR 340/10 16.11.2011 Verspätete Nebenkostenabrechnung
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Verspätete Nebenkostenabrechnung
Leitsatz
Nach Ablauf der 12-Monats-Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Bedeutung für Mieter
Wenn die Abrechnung nach 12 Monaten kommt, müssen Sie Nachzahlungen nicht mehr leisten. Guthaben steht Ihnen aber zu.
VIII ZR 93/10 26.01.2011 Untervermietung ohne Erlaubnis - Kündigung
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Untervermietung ohne Erlaubnis - Kündigung
Leitsatz
Eine unerlaubte Untervermietung kann die ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung die Untervermietung fortsetzt.
Bedeutung für Mieter
Vermieten Sie nicht ohne Erlaubnis unter! Bei unerlaubter Untervermietung riskieren Sie die Kündigung. Holen Sie immer vorher die schriftliche Zustimmung ein.
VIII ZR 86/10 08.12.2010 Kündigung "nach Ablauf" statt "zum Ablauf"
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Kündigung "nach Ablauf" statt "zum Ablauf"
Leitsatz
Eine Klausel, die die Kündigung erstmals “nach Ablauf” statt “zum Ablauf” der Bindungsfrist ermöglicht, führt zu einer unzulässig langen Bindung.
Bedeutung für Mieter
“Nach Ablauf” bedeutet: erst nach 4 Jahren plus Kündigungsfrist. Richtig muss es heißen: “zum Ablauf” von 4 Jahren kündbar.
VIII ZR 144/09 10.03.2010 Wohnflächenabweichung über 10%
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Wohnflächenabweichung über 10%
Leitsatz
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% zu Ungunsten des Mieters von der vereinbarten Fläche ab, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern.
Bedeutung für Mieter
Die 10%-Schwelle gilt unabhängig davon, ob die Wohnfläche im Mietvertrag “ca.” angegeben ist.
VIII ZR 222/09 10.02.2010 Kaution und Verjährung
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Kaution und Verjährung
Leitsatz
Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Bedeutung für Mieter
Nach 6 Monaten kann der Vermieter keine neuen Forderungen mehr gegen die Kaution aufrechnen.
VIII ZR 50/09 20.01.2010 Strikte Farbvorgabe für Türen/Fenster unwirksam
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Strikte Farbvorgabe für Türen/Fenster unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die vorschreibt, Türen, Fenster und Rahmen nur weiß zu lackieren, macht die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Selbst die Beschränkung einzelner Elemente auf “nur weiß” infiziert die gesamte Renovierungsklausel mit Unwirksamkeit.
VIII ZR 343/08 16.09.2009 Generelles Grillverbot auf Balkon
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Generelles Grillverbot auf Balkon
Leitsatz
Ein generelles Grillverbot auf Balkonen und Terrassen in der Hausordnung ist grundsätzlich wirksam, wenn es für alle Mieter gilt.
Bedeutung für Mieter
Grillverbote können wirksam sein, um Rauchbelästigung zu vermeiden. Elektrogrills verursachen weniger Rauch und können erlaubt sein.
VIII ZR 71/09 01.07.2009 Kautionsrückzahlung nach Auszug
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Kautionsrückzahlung nach Auszug
Leitsatz
Der Vermieter hat eine angemessene Prüfungsfrist zur Rückzahlung der Kaution. Die Länge ist gesetzlich nicht festgelegt und im Einzelfall zu bestimmen.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten, hat aber keine feste gesetzliche Frist. Die Prüfungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (ausstehende Nebenkostenabrechnung, Schadensermittlung).
Verwandte Urteile: VIII ZR 222/09, VIII ZR 344/02, VIII ZR 324/14
VIII ZR 107/08 22.04.2009 Wirtschaftlichkeitsgebot bei Nebenkosten
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Wirtschaftlichkeitsgebot bei Nebenkosten
Leitsatz
Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Bewirtschaftung das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten und unnötige Kosten zu vermeiden.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter darf nicht unbegrenzt Kosten auf Sie umlegen. Überhöhte Kosten können Sie beanstanden.
VIII ZR 30/08 25.03.2009 Einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam
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Einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die nur den Mieter zum Kündigungsverzicht verpflichtet, ist außerhalb von Staffelmietverträgen unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Ein Verzicht muss immer wechselseitig sein. Der Vermieter kann sich nicht einseitig ein Kündigungsrecht vorbehalten.
VIII ZR 166/08 18.02.2009 Farbvorgabe für Heizkörper unwirksam
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Farbvorgabe für Heizkörper unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die vorschreibt, Heizkörper und Versorgungsleitungen in neutralen Farbtönen zu streichen, ist während der Mietzeit unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Auch für Heizkörper und Rohre gilt: Farbvorgaben während der Mietzeit schränken die Gestaltungsfreiheit unzulässig ein.
VIII ZR 198/10 22.10.2008 "Nur weiß"-Klausel unwirksam
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"Nur weiß"-Klausel unwirksam
Leitsatz
Die Verpflichtung, Holzwerk oder Türen nur weiß zu streichen, schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen ein.
Bedeutung für Mieter
Eine zu enge Farbvorgabe (nur “weiß” statt “hell” oder “neutral”) macht die gesamte Renovierungsklausel unwirksam.
VIII ZR 67/08 15.10.2008 Formularmäßiger Mietminderungsausschluss unwirksam
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Formularmäßiger Mietminderungsausschluss unwirksam
Leitsatz
Eine Formularklausel, die das Recht des Mieters zur Mietminderung ausschließt oder einschränkt, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Das Mietminderungsrecht ist ein zentrales Mieterrecht und kann nicht durch AGB ausgeschlossen werden. Sie können bei Mängeln immer mindern.
VIII ZR 224/07 18.06.2008 Farbwahlklausel während Mietzeit unwirksam
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Farbwahlklausel während Mietzeit unwirksam
Leitsatz
Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, während der gesamten Mietdauer nur neutrale, helle oder deckende Farben zu verwenden, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Der Mieter darf seine Wohnung während der Mietzeit nach eigenem Geschmack streichen - Farbvorgaben nur bei Rückgabe zulässig.
VIII ZR 340/06 14.11.2007 Zustimmungsvorbehalt bei Tierhaltung
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Zustimmungsvorbehalt bei Tierhaltung
Leitsatz
Eine Formularklausel, die die Haltung von Hunden und Katzen von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist wirksam. Die Zustimmung darf aber nicht ohne sachlichen Grund verweigert werden.
Bedeutung für Mieter
Anders als ein generelles Verbot ist ein Zustimmungsvorbehalt zulässig. Der Vermieter muss aber im Einzelfall prüfen und darf nicht pauschal ablehnen.
VIII ZR 4/07 31.10.2007 Untervermietungsverbot ohne Zustimmung
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Untervermietungsverbot ohne Zustimmung
Leitsatz
Ein formularmäßiges vollständiges Verbot der Untervermietung ohne Zustimmungserfordernis ist unwirksam. Der Mieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung.
Bedeutung für Mieter
Klauseln wie “Untervermietung ist generell verboten” sind unwirksam. Bei Bedarf (z.B. Auslandsaufenthalt, finanzielle Not) muss der Vermieter die Untervermietung erlauben.
VIII ZR 316/06 12.09.2007 Endrenovierungsklausel unwirksam
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Endrenovierungsklausel unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichtet unabhängig vom tatsächlichen Zustand und der letzten Renovierung, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Sie müssen bei Auszug nicht renovieren, nur weil Sie ausziehen. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand der Wohnung.
VIII ZR 1/06 14.02.2007 Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig
+
Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig
Leitsatz
Die Instandhaltungsrücklage ist nach §1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten ausgeschlossen.
Bedeutung für Mieter
Rücklagen für Reparaturen oder Modernisierungen können nicht als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.
VIII ZR 52/06 18.10.2006 Quotenabgeltungsklausel mit starren Prozentsätzen
+
Quotenabgeltungsklausel mit starren Prozentsätzen
Leitsatz
Eine Quotenabgeltungsklausel, die starre Prozentsätze für anteilige Renovierungskosten vorsieht (z.B. 20%/40%/60%/80%), ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Starre Prozentsätze berücksichtigen nicht den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung und sind daher unwirksam.
VIII ZR 178/05 28.06.2006 Starre Renovierungsfristen (Grundsatzurteil)
+
Starre Renovierungsfristen (Grundsatzurteil)
Leitsatz
Formularvertragliche Klauseln, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf auferlegen, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Dieses Grundsatzurteil kippte die früher verbreiteten starren Fristen (3/5/7 Jahre). Renovierungspflicht nur bei tatsächlichem Bedarf.
Verwandte Urteile: VIII ZR 185/14, VIII ZR 361/03, VIII ZR 48/04
VIII ZR 163/05 14.06.2006 Vertragsstrafe im Wohnraummietvertrag unwirksam
+
Vertragsstrafe im Wohnraummietvertrag unwirksam
Leitsatz
Formularvertragliche Vertragsstrafenklauseln in Wohnraummietverträgen sind generell unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Bedeutung für Mieter
Klauseln wie “Bei vorzeitigem Auszug Strafe von X Monatsmieten” oder “Vertragsstrafe bei Verstößen” sind unwirksam. Sie müssen keine Vertragsstrafen zahlen.
VIII ZR 106/05 05.04.2006 "Übliche Fristen" ohne Einschränkung unwirksam
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"Übliche Fristen" ohne Einschränkung unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die auf “übliche Fristen” verweist ohne klarzustellen, dass dies nur Richtwerte sind, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Ohne klarstellenden Zusatz wie “im Allgemeinen” wirken “übliche Fristen” aus Mietersicht verbindlich und sind daher unwirksam.
VIII ZR 109/05 05.04.2006 Tapeten-Entfernungspflicht unwirksam
+
Tapeten-Entfernungspflicht unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen, ist unwirksam, wenn dies unabhängig vom Zustand der Tapeten verlangt wird.
Bedeutung für Mieter
Tapeten müssen nur entfernt werden, wenn sie beschädigt sind oder der Nachmieter sie nicht übernehmen will.
VIII ZR 124/05 05.04.2006 Nachträgliche Verschärfung der Hausordnung
+
Nachträgliche Verschärfung der Hausordnung
Leitsatz
Der Vermieter kann die Hausordnung nicht einseitig zum Nachteil des Mieters ändern, wenn dadurch wesentliche Nutzungsrechte eingeschränkt werden.
Bedeutung für Mieter
Nachträgliche Verbote (z.B. Grillverbot, Musikverbot) sind nur wirksam, wenn sie verhältnismäßig sind und der Mieter zustimmt.
VIII ZR 349/04 01.03.2006 Allgemeine Ruhezeiten
+
Allgemeine Ruhezeiten
Leitsatz
Formularklauseln, die übermäßig strenge Ruhezeiten festlegen (z.B. ganztägige Mittagsruhe, Nachtruhe ab 20 Uhr), sind unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Nur die Nachtruhe (22-6/7 Uhr) ist bundesgesetzlich geregelt. Eine gesetzliche Mittagsruhe gibt es NICHT bundesweit – sie kann nur durch Hausordnung oder kommunale Verordnung festgelegt werden. Übermäßig strenge Regelungen sind unwirksam.
VIII ZR 27/04 06.04.2005 Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre
+
Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre
Leitsatz
Ein formularmäßiger wechselseitiger Kündigungsverzicht ist nur wirksam, wenn er höchstens 4 Jahre ab Vertragsschluss beträgt und die Kündigung zum Ablauf der Frist möglich ist.
Bedeutung für Mieter
Kündigungsverzichte über 4 Jahre sind unwirksam. Achten Sie auf die Formulierung: “zum Ablauf” muss möglich sein, nicht erst “nach Ablauf”.
VIII ZR 44/04 09.02.2005 Beschränkung der Minderung auf Höhe der Instandsetzungskosten
+
Beschränkung der Minderung auf Höhe der Instandsetzungskosten
Leitsatz
Eine Klausel, die die Mietminderung auf die Höhe der Instandsetzungskosten begrenzt, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Die Minderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung, nicht nach den Reparaturkosten. Hohe Beeinträchtigung = hohe Minderung.
VIII ZR 42/04 19.01.2005 Zustimmungsvorbehalt bei Untervermietung
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Zustimmungsvorbehalt bei Untervermietung
Leitsatz
Die Klausel “Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters” ist wirksam. Der Vermieter muss die Zustimmung jedoch erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt.
Bedeutung für Mieter
Ein Zustimmungsvorbehalt ist zulässig, aber der Vermieter darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB) besteht ein Anspruch.
VIII ZR 48/04 22.09.2004 "Spätestens"-Klauseln unwirksam
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"Spätestens"-Klauseln unwirksam
Leitsatz
Eine Klausel, die Schönheitsreparaturen “spätestens” nach bestimmten Fristen verlangt, ist unwirksam, da sie keine Verlängerung bei gutem Zustand ermöglicht.
Bedeutung für Mieter
Das Wort “spätestens” signalisiert dem Mieter, dass keine Abweichung möglich ist - die Klausel ist daher unwirksam.
VIII ZR 235/03 07.07.2004 Kombination Index- und Staffelmiete unwirksam
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Kombination Index- und Staffelmiete unwirksam
Leitsatz
Eine Kombination von Index- und Staffelmiete ist unzulässig. Enthält der Vertrag beide Klauseln, sind beide unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter muss sich für eine Variante entscheiden. Bei beiden Klauseln im Vertrag gilt die ursprüngliche Ausgangsmiete ohne automatische Erhöhungen.
VIII ZR 361/03 23.06.2004 "Mindestens aber"-Klauseln unwirksam
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"Mindestens aber"-Klauseln unwirksam
Leitsatz
Eine Schönheitsreparaturklausel mit der Formulierung “im Allgemeinen, mindestens aber” ist unwirksam, da sie ein Abweichen vom Fristenplan auch bei besserem Zustand ausschließt.
Bedeutung für Mieter
Die Kombination “im Allgemeinen” mit “mindestens aber” nimmt die Flexibilität wieder zurück und macht die Klausel unwirksam.
VIII ZR 331/03 03.03.2004 Besichtigung bei Verkaufsabsicht
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Besichtigung bei Verkaufsabsicht
Leitsatz
Bei beabsichtigtem Verkauf der Wohnung hat der Vermieter ein Recht auf Besichtigung durch Kaufinteressenten. Der Mieter muss dies in angemessenem Umfang dulden.
Bedeutung für Mieter
Besichtigungen für den Verkauf müssen angekündigt werden und sollten nicht häufiger als 2-3 Mal pro Woche stattfinden.
VIII ZR 344/02 25.06.2003 Kaution in Raten zahlen
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Kaution in Raten zahlen
Leitsatz
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Eine Klausel, die die sofortige vollständige Zahlung verlangt, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Sie müssen die Kaution nicht auf einmal zahlen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, der Rest in den nächsten zwei Monaten.
VIII ARZ 1/01 05.12.2001 Haftungsausschluss höhlt Instandhaltungspflicht aus
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Haftungsausschluss höhlt Instandhaltungspflicht aus
Leitsatz
Eine Klausel, die die Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei Verletzung der Instandhaltungspflicht ausschließt, ist unwirksam, da sie eine wesentliche Vertragspflicht aushöhlt.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter kann sich nicht durch AGB von seiner Pflicht zur Instandhaltung freistellen. Bei Schäden haftet er auch für leichte Fahrlässigkeit.
V ZB 11/98 10.09.1998 Generelles Musizierverbot unwirksam
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Generelles Musizierverbot unwirksam
Leitsatz
Ein vollständiges Musizierverbot in der Hausordnung ist unwirksam. Musizieren in der Mietwohnung gehört zum normalen Wohngebrauch und ist im Rahmen üblicher Zeiten (2-3 Stunden täglich) zulässig.
Bedeutung für Mieter
Sie dürfen in Ihrer Wohnung musizieren - auch Klavier oder Gitarre spielen. HINWEIS: Dieses Urteil stammt aus dem Wohnungseigentumsrecht (WEG), wird aber als Orientierung auch im Mietrecht herangezogen. Die 2-3 Stunden sind ein Richtwert, keine feste Regel. Zumutbare zeitliche Beschränkungen sind zulässig.
VIII ZR 71/95 22.05.1996 Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit
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Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit
Leitsatz
Ein formularmäßiger Haftungsausschluss für Schäden, die der Vermieter durch leichte Fahrlässigkeit verursacht, ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Der Vermieter haftet für Schäden an Ihrem Eigentum, wenn er seine Pflichten verletzt hat - auch bei leichter Fahrlässigkeit.
VIII ZR 10/92 10.02.1993 Kinderlärm und Ruhezeiten
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Kinderlärm und Ruhezeiten
Leitsatz
Kinderlärm in Mietwohnungen ist grundsätzlich sozialadäquat und muss von Mitbewohnern hingenommen werden. Ein generelles Verbot von Kinderspielen ist unwirksam.
Bedeutung für Mieter
Klauseln wie “Kinderspiele im Hof verboten” oder “Kinder müssen sich ruhig verhalten” sind unwirksam. Normale Kinderspiele sind erlaubt.
VIII ZR 129/91 03.06.1992 Kleinreparaturen - Gegenstände des häufigen Zugriffs
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Kleinreparaturen - Gegenstände des häufigen Zugriffs
Leitsatz
Kleinreparaturklauseln dürfen nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z.B. Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe).
Bedeutung für Mieter
Reparaturen an Heizungsanlagen, Leitungen in der Wand oder dem Briefkasten sind keine Kleinreparaturen und gehen immer auf Kosten des Vermieters.
IX ZR 212/88 20.12.1990 Kaution maximal 3 Monatsmieten
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Kaution maximal 3 Monatsmieten
Leitsatz
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Ein überschießender Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden.
Bedeutung für Mieter
Verlangt der Vermieter mehr als drei Kaltmieten, müssen Sie den Mehrbetrag nicht zahlen oder können ihn zurückfordern.
VIII ZR 91/88 19.04.1989 Jahreshöchstgrenze bei Kleinreparaturen
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Jahreshöchstgrenze bei Kleinreparaturen
Leitsatz
Eine Kleinreparaturklausel ohne Jahreshöchstgrenze ist unwirksam. Die Jahresgrenze sollte 6-8% der Jahresmiete nicht überschreiten.
Bedeutung für Mieter
Selbst wenn jede einzelne Reparatur unter der Grenze liegt, müssen Sie nicht unbegrenzt zahlen. Fehlt die Jahresgrenze, ist die gesamte Klausel unwirksam.